商友法拍

１)-低於市價-
債權人為求順利拍賣出去及債權求償,通常會訂出的拍賣底價會低於市價,如果第一次無法拍賣出去,底價會以打八折再次拍賣。等到第三次拍賣時,底價早已接近或低於市價的一半。

例如:法院拍賣一間市價約1200萬的房子

第一次拍賣的底價約 1100萬

第一次拍賣流標 1100×80%=880 (第二次拍賣的底價)

第二次拍賣流標 880×80%=704 (第三次拍賣的底價)

２)-產權清楚-
法院拍賣的房子,所有的程序是由法院直接辦理,從產權的移轉,塗銷,交屋,均由法院全程掌控,法院給您產權、不用擔心遇上詐騙集團、一屋兩賣一切都是有法院的依據,這是房地產仲介及一般預售屋所無法得到的保障。

３)-投資報酬率高-
（逢低買進）．．．．可藉由購買法拍屋作為致富的管道,因為當法拍屋流標兩次的情形下,其價位以接近或甚至低於市價的一半,如逢低買進,再以市價賣出,便能賺得可觀的差價。

1.投標書可向地方法院查詢服務處服務人員索取。

2.案號:應填寫正確，按年度、股別、案號分別填寫清楚。

3.投標人姓名、年齡、住址、身份證字號：地址應填寫戶藉地址，如戶藉地與聯絡地址 不同時應註明清楚寄達地址為何。

4.願買之不動產：土地部份應填寫行政區域，地段、小段、地號、面積、持分。若有數 筆土地亦應一併填寫。建物部份應填寫建號、門牌號碼、權利範圍等，土地與建物之內容應與法院之公告相同。

5.願出之價額：依法院公告之壹筆或數筆土地及建物分別以國字大寫填寫各筆願出之價 格，並將合計之總金額填寫清楚，但應注意，每單項之金額應高於法院所定之底價，且合計 部份應高於最低總價。

6.保證金本票：發票銀行、付款銀行、票號、金額分別填寫，但應注意保證金金額不得 低於法院公告之保證金金額。

7.代理人：如投標人無法親自到場投標而委任第三人者，應簽具委任書，並將委任書置 於投標書內，投標書之代理人姓名上方註明「代理人」。

8.以上各欄寫清楚後，應於投標人、代理人姓名下方簽章。

9.證件：投標人與代理人應攜帶身份證正本及印章。

10.案號、投標人姓名、不動產標示、金額務必千萬要書寫正確!!!切記、切記。

11.將保證金之支票放入投標書內即可參與投標了，祝您投標成功。

一、 山地保護區者，則須提出山地原住民之身分證明。

二、 農地，則依最新發佈之農業發展條例訂定之。

三、 政府開發之工業區內列管之標準廠房：
投標人應附興辦工業証明（得提出從事物品製造、加工、修理業務之公司執照、工廠登記証或營利事業登記証），拍定後仍應原規劃確定之用途作為工業有關使用，應買人並應注意促進產升級條例之暨其施行細則之相關規定。

四、 其餘之標的物，則凡領有中華民國身分證明者，均可投標。

標購法拍屋，要特別注意停車位有無被他人佔用問題；因很多債務人在被拍賣前，經常試圖自行銷售拍賣物，以減少損失，但都無法如意售出。

而法拍屋之停車位，因金額小且市場需求大，容易出售；雖然大部份車位是無法單獨出售，但有時是債務人不懂法律或在求現誘惑下，而與買受人私下訂約轉手；明知違法買賣，會造成他日紛爭，債務人拿錢走人，也不會考慮那麼多了。

所以拍賣前車位如無他人佔用，產權較無問題，如有被佔用，就要判斷此車位是否在拍賣範圍內，如屬拍賣範圍，爾後是否容易排除，排除代價要花多少，都要事先列入投標考慮。

所謂「附屬增建物」，即為未辦保存登記之建築部份，通稱違建物。(常見於頂樓增建、屋後增建及透天房屋旁之增建。)
在法院查封時，如遇到增建物，法院通常會請地政測量機關囑託測量登記，並訂立底價；但由於部份增建物與主建物分辨不易，法院常漏了查封，就會造成拍定後，拍定人與債務人產權糾紛。

有些漏查封之增建物，雖未在拍賣範圍內，如為「主物」及「從物」關係，產權仍歸拍定人所有，但這方面的認定，是需有專業素養才能判斷的。
……所以「查明附屬增建物有無在拍賣範圍」是影響產權清楚的重要工作。

可確定點交　　　　　佔５０％
查封時確定為空屋、屋主自住、第三人無權佔有、承租人被排除租賃權，拍定後一定點交。 　

有條件點交　　　　　佔３０％
查封時無人在場，法官命債權人查報使用情況，債權人為使拍賣價提高，確保債權，經常查報不確實,所以拍賣筆錄會註明：「債權人陳報空屋，若屬實則點交，投標人應自行查明」，此為有條件之點交。

不點交變點交　　　　佔１０％
拍賣筆錄註明不點交，但現住人已搬離，且為善意第三人，只要做好保全程序，待取得移轉證書即可自行開鎖進入。

確定不點交　　　　　佔８％
查封前即有租約，且無法被排除租賃權。

點交變不點交　　　　佔２％
拍賣筆錄註明點交，但拍定後有第三人主張租賃關係，法院改為不點交處理。

點交:
所謂點交就是法院會將房屋的使用權及所有權一併交由買受人。

根據強制執行法第九十九條之前項規定:法院必須將解除債務人之佔有使用關係,執行點交予買受人。所以只要法院拍賣筆錄上註明點交,其買受人都可以申請法院來執行交屋。

不點交:
所謂不點交就是法院會將房屋的所有權交由買受人,但使用權,法院並不會交由買受人。

如拍賣筆錄上註明不點交,則法院不受理買受人申請執行交屋,縱然買受人向法院買到了房子的產權, 但其交屋的工作就得經由買受人自行與佔用人協調,如協調不當,那買受人便無法受到法院的保障。

事由與步驟如下：

1.拍定

2.繳清尾款

3.取得「不動產移轉証書」

4.申請點交

5.法院發出點交通知（正本送債務人、副本送拍定人）

6.限現住人自行搬遷交屋

7.未見債務人交屋再申請點交

8.法院發出定期履勘通知

9.履勘時再協調債務人交屋

10.申請再點交

11.法院發出定期強制執行通知

債權人聲請執行→法院收狀→民事執行處分案→執行處推事排定→書記官執達員執行查封→鑑價及函地政查封登記→向債權債務人及相關人詢價→公告及登報定期拍賣→第一次拍賣→第二次拍賣→第三次拍賣→應買公告→拍定或承受→查核增值稅→拍定人或優先承買權人繳納價金→核發權利移轉證書及函地政塗銷登記→製作分配表→訂出分配日期→發款→拍定人聲請點交→命債務人自動履行→書記官現場履勘→強制執行點交→執行完畢